Initiatiefvoorstel

26 februari 2004

De vrijheid van woningkopers kan worden bevorderd door particulier opdrachtgeverschap. Dat is nodig omdat zij nog te veel gebonden zijn aan het woningaanbod van grote particuliere en institutionele ontwikkelaars. Dat leidt op dit moment tot stagnatie. Groepen particulieren die gezamenlijk hun woningen willen bouwen verdienen daarbij speciale aandacht. Gezamenlijke initiatieven resulteren in woningen met een goede prijs-kwaliteitsverhouding in een brede schakering van woningprijzen. Stagnatie wordt zo bestreden, en de tevredenheid en betrokkenheid met woning en woonomgeving vergroot. Dit initiatiefvoorstel doet een tweetal voorstellen voor lokaal beleid.

Van aanbieders naar vragersmarkt

De woningmarkt was in de afgelopen decennia een aanbiedermarkt. In de wederopbouwperiode was het vooral de overheid die bepaalde welke huizen waar gebouwd werden. In veel wijken betekende dit 80% of meer huur waarop de woningbouwverenigingen steeds meer invloed kregen.

De laatste 20 jaar is de markt verschoven van huur naar koop. In recente uitbreidingswijken in Groningen staan vrijwel uitsluitend nog koopwoningen. Welke huizen waar gebouwd worden bepalen gemeente en projectontwikkelaars gezamenlijk. Keuzes worden gebaseerd op marktonderzoek, stedenbouwkundige en architectonische trends en economische bepaalde haalbaarheidsfactoren.

Bewoners zijn tevreden. Dat blijkt uit “huisje, boompje, auto” een recent onderzoek naar een aantal nieuwe wijken in Groningen. Ondanks dat stagneert de woningmarkt. Hiervoor zijn vele redenen aan te voeren. Een niet te verwaarlozen reden is het ongenoegen van toekomstige huizenkopers over de prijs-kwaliteitverhouding. Men vindt de kwaliteit onder de maat, de prijs te hoog en blijft daarom zitten waar men zit terwijl de spaartegoeden oplopen. De makelaardij spreekt van een “kopersstaking”.

De algemeen gedeelde conclusie is dat de woningmarkt aan stabiliteit zal winnen als stedenbouwkundig plannen en woningontwerpen meer aansluiten op de vraag van woonconsumenten. We moeten dus van een aanbiedermarkt naar een vragermarkt.

Deze conclusie is in de bewindsperiode van staatssecretaris Remkes vertaald in beleid. De term particulier opdrachtgeverschap kwam in zwang en de gemeenteraad van Groningen stelde vast dat hieraan ruim baan moest worden gegeven. Hierin liggen kansen om de vraag het aanbod te laten sturen. Iets wat in sectoren buiten de woningbouw al veel verder ontwikkeld is.

Vormen van particulier opdrachtgeverschap

Vrije kavels

De meest voor de hand liggende en bekende vorm is de uitgifte van vrije kavels. De koper bepaalt, binnen de gestelde ruimtelijke kaders, welk huis er op zijn of haar kavel wordt gebouwd. Een minderheid laat een huis op maat ontwerpen en bouwen. De meerderheid kiest, vooral om financiële redenen, voor een zoveel mogelijk op hun wensen aangepaste standaardwoning. Het aantal vrije kavels in uitbreidingsplannen van de laatste jaren is toegenomen maar nog steeds beperkt. Dat is logisch omdat een groot ruimtebeslag om planologische redenen ongewenst is. Het succes van de uitgifte van vrije kavels is omgekeerd evenredig aan de mate waarin de ruimtelijke randvoorwaarden als knellend worden ervaren.

Projectmatig particulier opdrachtgeverschap

Het alternatief voor ontwikkeling door projectontwikkelaars is projectmatig particulier opdrachtgeverschap (PPO). In deze situatie slaan een aantal particuliere opdrachtgevers de handen ineen en ontwikkelen gezamenlijk een project van meerdere woningen, waarbij er naar gestreefd wordt dat binnen het gemeenschappelijke plan ieder zijn eigen woning zoveel mogelijk aan kan passen aan zijn eigen wensen. In de stad zijn er inmiddels een aantal geslaagde voorbeelden. Het Kwintterrein in de Oosterpoort, woningen aan de Kalverstraat en in de Meeuwen en de verbouwde Wassenbergschool. In Corpus Den Hoorn ontwikkelen toekomstige eigenaren een project samen met Nijestee.

Het verschil met vrije kavels is vooral de verschijningsvorm. De woningdichtheid is hoger omdat de woningen aaneengesloten zijn gebouwd. Daarop kan PPO beter worden vergeleken met door projectontwikkelaars gebouwde projecten. De prijs/kwaliteitsverhouding van de woningen wordt aantrekkelijker, doordat mensen zelf de ontwikkeling ter hand nemen en de voordelen van onder meer gezamenlijk inkopen van producten en diensten. Tevens is een belangrijk aspect dat door deze vorm van sociaal ontwikkelen in alle prijssegmenten de burgers zelf het voortouw nemen in het realiseren van de woning die men wil en niet passief aan de kant staat en moet wachten wat de ontwikkelaars voor hen in petto hebben. Dit leidt ook tot een grotere diversiteit van woningen in een straat en/of wijk wat de duurzaamheid op langere termijn ten goed komt. Dit initiatiefvoorstel gaat over deze categorie projecten.

Projecten met opties

Er zijn inmiddels enkele projectontwikkelaars die toekomstige bewoners op beperkte schaal invloed geven op het woningontwerp. Bijvoorbeeld vrij indeelbare plattegronden en de mogelijkheid om op en/of aan te bouwen. De mate van keuzevrijheid voor woonconsumenten geldt nog niet als kwaliteitscriterium voor de toetsing van projectontwikkelaars en/of voor bouwplannen. Was dat wel het geval dan zouden ook de plannen van ontwikkelaars op dit punt meer kwaliteit kunnen bieden dat de nu gebruikelijke en veel te dure opties voor serres, dakkapellen, garages ed.

De voordelen van PPO

Zoals hierboven al gemeld is er inmiddels in Groningen en ook daar buiten de nodige ervaring opgedaan met PPO. De gebleken voordelen betreffen niet alleen de veel grotere invloed op de grootte, de indeling en de verschijningsvorm van de woningen maar ook de lagere kosten. Er wordt veel eigen tijd in de projectontwikkeling gestoken en verkoopkosten hoeven niet gemaakt te worden. In vergelijking met projecten die door ontwikkelaars worden gebouwd is het afbreukrisico veel kleiner. Op dit moment stagneren veel projecten op het moment dat ze in de etalage van de makelaars verschijnen. Het desbetreffende project moet dan opnieuw ontwikkeld worden hetgeen veel tijdverlies tot gevolg heeft. Bij PPO doet dit verschijnsel zich niet voor omdat de kopers de totstandkoming van het ontwerp en de voorbereiding van de bouw, van begin tot eind meemaken.

Een ander voordeel is dat kopers elkaar al kennen op het moment dat ze in de nieuwe wijk gaan wonen. Zij vormen dan ook vaak de eerst basis voor de sociale structuur. Nadat de groep van opdrachtgevers is geformeerd blijken er nauwelijks afvallers te zijn.
Voor het bepalen van de grondprijs gelden dezelfde regels als voor projectontwikkelaars. In Groningen wordt die berekend met de residuele grondwaarde methodiek. Ook regels die gelden voor het moment van grondafname en voorwaarden voor het volgen van procedures, zijn gelijk.

De ontwikkeling van KUUB

De Vereniging Huiseigenaren Oosterpoort, de gemeente en Nijestee hebben samen aan de wieg van KUUB Centrum particuliere bouw gestaan. KUUB brengt particulieren die actief in een PPO willen participeren bijeen en koppelt hen aan projecten. De partijen hebben hiermee een instelling in de benen geholpen die particulier opdrachtgeverschap stimuleert coördineert en adviseert. Dit om er voor te zorgen dat groepen die PPO willen gaan doen op een professionele manier een dergelijk project in gaan en kunnen afronden. Er formeren zich groepen die weten wat ze kunnen en een volwaardige gesprekpartner voor de gemeente zijn. Dit sluit aan bij de ambities van de gemeenteraad om de woonconsument meer positie te geven op de woningmarkt.

De belangstelling van woningzoekenden blijkt groot. Het aantal projecten blijft echter achter bij de verwachtingen. Een belangrijke oorzaak is onduidelijkheid over de toewijzingscriteria voor te ontwikkelen gebieden die in bezit zijn van de gemeente. Hierdoor komt het voor dat geformeerde groepen geen kans krijgen een plan in te dienen voor het ontwikkelen van woningen.

Daarom zijn stimulerende en beter sturende maatregelen op dit moment wenselijk en noodzakelijk. De oprichting van KUUB en het uitspreken van intenties zijn een belangrijke stap geweest. En blijken aan de consumenten kant zondermeer aan te slaan. Aan de aanbodzijde blijkt er echter onvoldoende te zijn geregeld om PPO in voldoende mate van de grond te krijgen. Daarom stellen we de hierna genoemde maatregelen voor.

De raad besluit het volgende:

1. De mate waarin toekomstige huurders en kopers invloed kunnen uitoefenen op het woningontwerp moet een belangrijk kwaliteitscriterium zijn voor de projectontwikkelaarkeuze. Deze in het grondbeleid uit te werken kwaliteitscriteria moeten de raad in staat stellen de keuze voor een bepaalde ontwikkelaar te verifiëren.

2. Bij alle projectontwikkelingen dient gestreefd te worden naar één PPO project. Bij gefaseerde projecten moet gestreefd worden naar 1 project per fase. Komt geen PPO tot stand dan moet inzicht gegeven worden in het proces dat tot die conclusie heeft geleid. Het in de stadsvisie geformuleerde streven naar 30% particulier opdrachtgeverschap, voor alle vormen tezamen, blijft gehandhaafd.

Lotte Bruins Slot (D66)

Henk Boldewijn (PvdA)